编号: 4804344  时间:2020/02/18 17:48   来源: 资产评估 周经理  

评估程序

  1. 明确评估目的。不同的评估目的,其所评估的价值的内涵也不完全相同。建(构)筑物评估主要有土地使用权出让评估、建(构)筑物转让价值评估、企业改制行为涉及的建(构)筑物评估、企业股权转让行为涉及的建(构)筑物评估、建(构)筑物租赁价值评估、建(构)筑物抵押评估、建(构)筑物保险评估、建(构)筑物课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等,因此,在受理评估业务时,通常由委估方提出评估目的,评估专业人员需要将评估目的明确地写在评估报告上。

2)了解评估对象。即对被评估建(构)筑物的实体和权益状态进行了解。筑物实体状态了解的内容包括:土地面积、土地形状、临路状态、地质、地形及水文状况;建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。

筑物的权益状态了解的内容包括:土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。

3)确定评估基准日。所谓确定评估基准日,就是确定待估对象的评估时点,通常以年、月、日表示。由于建(构)筑物价格经常处于变化之中,而且建(构)筑物价格随其价格影响因素的变化而变动,因此,评估人员必须事先确定所评估的具体时点的价值。存货的清查盘点,通常由委托方完成,并由委托方提供存货账表清单。评估专业人员如何利用这些资料,就成为评估工作的程序之一。根据委托方提供的存货账表清单,评估专业人员的主要工作内容有两项:一是通过抽査的方式来核实、验证存货账表清单与实际数量、状况的一致性。抽査的范围和比例,应根据委托方(或资产占有方)的管理水平以及评估对应的经济行为确定。二是核实存货的权属。

评估实践中,关于釆用抽查方式核实、验证存货账表清单与实际数量、状况的一致性,一般有以下几种情形:

  1. 委托方(或资产占有方)的存货管理水平好,核算基础好,抽查范围和比例可以小一些。
  2. 如果存货评估结论对委托方(或资产占有方)的利害关系大,则应对金额较大、易出现误差的资产进行详细核査。
  3. 如果抽查结果表明账实误差对评估结论没有影响,则可以认为委托方(或资产占有方)提供的存货账表清单资料可以直接利用;账实误差对评估结论影响较小,则可以重点对量大值高的存货重新清査,其他则按抽查情况作适当调整,从而利用存货账表清单资料;账实误差对评估结论影响较大,提供的存货账表清单资料基本不能利用,应按评估业务委托合同的约定重新进行全面的清査。
  4. 对于由第三方保管或控制的存货,如果占整体资产数量和金额的比例较大,或者对评估结论影响较大,在切实可行的情况下,应进行清查核实,至少应向持有被评估单位存货的第三方发出函证,获取存货的数量和状况信息。
  5. 存货评估核实工作,还应查明存货有无霉烂、变质、毁损,有无超储呆滞等。与固定资产不同,存货一般不会出现磨损,以及大面积的技术性、功能性陈旧,但存货有时会出现损耗,这种损耗除反映为数量减少外,也反映在实体损耗和质量下降上。例如,木材因日晒雨淋出现腐烂,钢材因氧化生锈,食品药品及化学试剂因存放过久而变质或效用降低等等。这些情况势必会影响存货的价值,在评估时应加以考虑。在存货清査核实中,应进行必要的检测和技术鉴定工作。

评估实践中,特别是对于国有资产规定、上市公司并购及重大资产重组规定有要求,同时开展财务审计工作的评估项目,可以充分利用注册会计师的存货监盘资料,综合判断存货账表清单资料的可利用性。但应特别注意注册会计师实施存货监盘的资料能否直接用于评估,并充分关注存货监盘中发现的问题对利用存货账表清单资料进行评估的影响。定期盘点存货、合理确定存货的数量和状况是企业的日常工作。注册会计师为获取有关存货数量和状况的充分、适当的审计证据而实施存货监盘。存货监盘作为一项核心的审计程序,可以获取证据以证实被审计单位记录的所有存货确实存在,并属于被审计单位的合法财产,同时也已经反映了被审计单位拥有全部存货。注册会计师实施存货监盘包括以下程序:评价管理层用以记录和控制存货盘点结果的指令和程序;观察管理层制定的盘点程序的执行情况;检查存货。存货监盘中,注册会计师并不协助被审计单位的存货盘点工作。考虑评估工作效率,评估专业人员可以与注册会计师共同确定检查存货的范围和比例,共同实施存货核实工作;在确定存货的范围和比例时,应充分考虑满足评估工作的需要。

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